全球私募巨頭黑石集團(tuán)對外宣稱，計劃在今年晚些時候為旗艦不動產(chǎn)基金募集180億美元。與此同時，凱雷集團(tuán)和貝萊德集團(tuán)先后宣布不動產(chǎn)基金募資，分別投資于北美市場和歐元區(qū)。一直以來，不動產(chǎn)基金是國際化投資集團(tuán)的重要業(yè)務(wù)組成部分，年報顯示截至2017年底，黑石資產(chǎn)管理規(guī)模為4341億美元，其中不動產(chǎn)基金板塊1153億美元，不動產(chǎn)基金占比接近30%。
        國際投資機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷程或許可以成為國內(nèi)私募機(jī)構(gòu)成長的標(biāo)桿。從國際經(jīng)驗來看，基金管理人體現(xiàn)獨(dú)特的專業(yè)投資與項目管理能力，并為投資人創(chuàng)造與風(fēng)險相適應(yīng)的回報，開始真正形成一批不動產(chǎn)基金管理公司的品牌，是一個資產(chǎn)管理行業(yè)成熟的先決條件。
       2014年，江蘇高科技投資集團(tuán)（簡稱“高投集團(tuán)”）、國內(nèi)知名創(chuàng)投機(jī)構(gòu)毅達(dá)資本與青和集團(tuán)共同設(shè)立毅達(dá)匯景，率先試水以私募股權(quán)投資的方式管理和運(yùn)營不動產(chǎn)基金。在此之前，國內(nèi)的不動產(chǎn)基金大多附屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，不動產(chǎn)基金被僅僅理解為開發(fā)商一個新的融資渠道，不動產(chǎn)基金管理人的獨(dú)立品牌與投資管理能力很難得到凸顯。
       如今，四年過去，國內(nèi)不動產(chǎn)基金行業(yè)已然進(jìn)入新階段的比拼。四年來，毅達(dá)匯景投入了巨大的努力和資源，經(jīng)過不斷地探索和研究，用股權(quán)投資和基金運(yùn)營的邏輯開展不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已取得初步成效。迄今為止，毅達(dá)匯景累計管理匯景北方城市發(fā)展基金、匯景摩柏城市開發(fā)基金、匯景永康PPP投資基金、匯景永泰城市發(fā)展基金、江蘇省PPP融資支持基金等10只基金，管理資本規(guī)模達(dá)180億元，并投資了鞏固7號地保障房、毅達(dá)匯創(chuàng)中心、南京醫(yī)科大學(xué)第四附屬醫(yī)院等在內(nèi)的多個項目，為投資人創(chuàng)造豐厚的回報的同時更取得了良好的社會效益。
破：用私募股權(quán)的邏輯運(yùn)營不動產(chǎn)
       毅達(dá)匯景專業(yè)從事不動產(chǎn)基金管理，主要投資于城市區(qū)域發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施產(chǎn)城融合等不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營的創(chuàng)新型投資管理平臺。
       毅達(dá)匯景總經(jīng)理曹興斌介紹，在匯景籌備之初，毅達(dá)資本董事長應(yīng)文祿就明確提出未來不動產(chǎn)基金公司的運(yùn)營必須打破傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作方式，用私募股權(quán)的運(yùn)營和投資思路打開局面。
       首先打破的是市場對不動產(chǎn)基金必須參與住宅市場的成見，匯景北方城市發(fā)展基金是毅達(dá)匯景運(yùn)營的第一支基金，基金另辟蹊徑，專門投向區(qū)域重塑、城市升級改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在舊城改造方面發(fā)揮了政府引導(dǎo)基金的作用，目前已成功實(shí)現(xiàn)退出。
 
        然后在項目選擇時，不以商業(yè)利益為唯一考量標(biāo)準(zhǔn)，毅達(dá)匯景更加關(guān)注帶有公益屬性的“幸福產(chǎn)業(yè)”。例如，毅達(dá)匯景與政府合作的南京醫(yī)科大學(xué)第四附屬醫(yī)院項目。該項目規(guī)劃為三級標(biāo)準(zhǔn)的公立性綜合醫(yī)院，可擁有床位800張，日接待門診量可達(dá)5000人，建成后將成為立足江北、輻射蘇北和皖東的區(qū)域醫(yī)療中心，極大地緩解南京橋北片區(qū)百姓“看病難”問題。
        唯一不變的是變化。成立四年來，市場從未停止過變化，在變化中尋找突破口更加考量團(tuán)隊的智慧。
        毅達(dá)匯景副總經(jīng)理方婷表示，當(dāng)前，從投資端來看，一二線城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)在放緩，更多的是城市內(nèi)部的存量資產(chǎn)改造。以南京為例，市區(qū)存在不少地理位置絕佳但是物業(yè)普遍缺乏良好運(yùn)營的區(qū)域，物業(yè)的真實(shí)價值得不到體現(xiàn)。作為投資方而言，需要做的是用資本去整合一些優(yōu)質(zhì)資源來幫他們做運(yùn)營，從而提升物業(yè)的價值，城市內(nèi)部改造是我們未來在投資端可以做的事情。
       從融資端來看，2017年開始，行業(yè)所面臨的金融監(jiān)管趨嚴(yán)，一些傳統(tǒng)的融資方式已無法適應(yīng)現(xiàn)在的行業(yè)現(xiàn)狀，特別是以前主要依賴銀行和信托的債權(quán)融資方式已經(jīng)較難開展。因此，我們認(rèn)為未來可能是一個真正的股權(quán)投資時代，好的資產(chǎn)加上股權(quán)的投融資方式能最大化資金的使用效率。同時我們也會去使用一些創(chuàng)新的金融工具，比如資產(chǎn)證券化、REITs、CMBS業(yè)務(wù)等。
立：無有而無不有
        2014年-2018年，毅達(dá)匯景從無到有，管理的基金規(guī)模接近180億，實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，與之相對應(yīng)的，是僅有15位成員的精悍團(tuán)隊。這樣的“以小博大”背后，藏著怎樣的“秘訣”？
        “最重要的，是我們有著國內(nèi)最具創(chuàng)新和實(shí)踐能力的團(tuán)隊。”總經(jīng)理曹興斌談到。
 
        毅達(dá)匯景團(tuán)隊100%擁有頂尖的學(xué)歷、豐富的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗和敏銳的嗅覺。毅達(dá)匯景總經(jīng)理曹興斌是國內(nèi)最早一批從事不動產(chǎn)投資管理的專業(yè)資深人士，曾成功開發(fā)了一批知名項目，積淀了深厚的行業(yè)資源；副總經(jīng)理方婷在區(qū)域開發(fā)規(guī)劃、項目評估、項目投資方案設(shè)計、項目資源整合等方面有豐富的經(jīng)驗；副總經(jīng)理Vicky精通法律、政策，諳熟投資人和客戶的訴求，不同背景的核心團(tuán)隊組成了毅達(dá)匯景的“鐵三角”，帶領(lǐng)著投資、募資、項目管理團(tuán)隊，通過高強(qiáng)度、長周期、高精細(xì)度的工作在市場中拼出了屬于自己的一方天地。
       “我們的模式本身就是變革和創(chuàng)新，利用資本的紐帶，整合各方優(yōu)質(zhì)資源，借梯上樓。”副總經(jīng)理方婷說。
       以毅達(dá)匯創(chuàng)中心為例。毅達(dá)匯創(chuàng)中心是毅達(dá)匯景第一個全市場化商業(yè)綜合體項目，包括公寓、寫字樓和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，建成后將成為南京江北新區(qū)標(biāo)志性工程。
 
        作為投資方，毅達(dá)匯景在投資端、建設(shè)端、銷售端完成了高效、優(yōu)質(zhì)的資源整合，項目由連續(xù)三年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10的綠城地產(chǎn)代建，由央企、持有房屋建筑工程特級資質(zhì)的中核華興負(fù)責(zé)建設(shè)施工，由國內(nèi)領(lǐng)先的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同策咨詢開展?fàn)I銷代理。這些優(yōu)質(zhì)的合作方在業(yè)務(wù)開展過程中還逐步成為了毅達(dá)匯景基金的投資人（LP），業(yè)務(wù)協(xié)同、資源互補(bǔ)、攜手共贏的優(yōu)勢持續(xù)放大，極大地提升了毅達(dá)匯創(chuàng)中心項目管理的效率和產(chǎn)品品質(zhì)，成功獲得了市場的認(rèn)可。毅達(dá)匯創(chuàng)中心項目基金存續(xù)期為6年，在第三年就實(shí)現(xiàn)了投資人本金的全部退出，該“代表作”顯現(xiàn)了毅達(dá)匯景不動產(chǎn)資本運(yùn)作的智慧與實(shí)力，也清晰地折射出毅達(dá)匯景不動產(chǎn)基金募、投、管、退的優(yōu)質(zhì)高效的運(yùn)作流程。
       得益于“超高的人效比”+“各方優(yōu)質(zhì)資源的整合”，讓這支15人的團(tuán)隊實(shí)現(xiàn)了“無有”而“無不有”，以極快的操作速度打通金融資本與產(chǎn)業(yè)的通道，成為不動產(chǎn)基金行業(yè)的“尖峰突擊隊”。
 
        高投集團(tuán)董監(jiān)事及江蘇省紀(jì)委派駐紀(jì)檢組、江蘇省國資委監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)在今年8月考察毅達(dá)匯景項目后曾表示：毅達(dá)匯景的項目開發(fā)和管理體現(xiàn)了極高的創(chuàng)新意識，通過與國內(nèi)一線的開發(fā)商、建筑集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)資源和營銷公司的合作，整合最專業(yè)的團(tuán)隊做專業(yè)的事，牽住了牛鼻子，真正做到了“以小博大”。
       值得一提的是，毅達(dá)匯創(chuàng)中心于2015年9月啟動，目前項目工程已實(shí)現(xiàn)全面封頂，銷售已接近尾聲。在2017年6月項目領(lǐng)取銷售許可證并對外銷售時，市場存在很多不確定性，決策層通過對市場的前瞻性判斷，決定調(diào)整銷售策略，采用包銷模式。模式的調(diào)整既固化了項目投資收益，又縮短了項目資金回籠時間，也降低了項目后期運(yùn)營中可能存在的營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用超支的風(fēng)險，確保了基金投資人收益。
守：風(fēng)險管控是生命線
       15人的團(tuán)隊管理著180多億的基金，從前期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目融資、投資實(shí)施、項目管理到基金退出環(huán)環(huán)相扣，不容閃失，隨著業(yè)務(wù)的壯大，多項目多線程齊頭并進(jìn)的運(yùn)作對團(tuán)隊的管理和風(fēng)控能力提出了挑戰(zhàn)。曹興斌曾多次在內(nèi)部會議強(qiáng)調(diào)：“基金LP交給我們管理的每一分錢都來之不易，他們選擇我們是對專業(yè)、品格、能力的信任，容不得一點(diǎn)懈怠。”
        在具體的項目運(yùn)營過程中毅達(dá)匯景設(shè)有四道防火墻：
        第一道是深入的行業(yè)研究。充分的行業(yè)研究才能夠提前對市場趨勢進(jìn)行反應(yīng)和判斷，為投資作出專業(yè)的參考依據(jù)。毅達(dá)匯景團(tuán)隊深入不動產(chǎn)業(yè)務(wù)一線，在2017年共盡調(diào)了近200個項目，但最終落地的只有一個。好的行業(yè)研究，能夠發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域潛在價值，也能規(guī)避各種可能的“泥濘”，避免誤入歧途和化解風(fēng)險，這是所有毅達(dá)匯景人的共識。
        第二道是項目全生命周期管理。每個項目都以目標(biāo)建立為導(dǎo)向，從投、融、管、退四個節(jié)點(diǎn)分解出四大管理目標(biāo)，依據(jù)項目關(guān)鍵要素再進(jìn)行層層分解；過程管理中以計劃和預(yù)算為重點(diǎn)，預(yù)算與計劃節(jié)點(diǎn)相匹配，對分解的關(guān)鍵要素實(shí)行全過程管控，做到效率風(fēng)險相平衡，管理過程節(jié)點(diǎn)化，管理結(jié)果可量化，實(shí)現(xiàn)項目全生命周期管理。
        第三道是以信息化平臺作為管理基礎(chǔ)。從2015年開始，毅達(dá)匯景不惜成本搭建了項目管理信息化平臺，通過平臺將公司的管理理念、管理思路和管理方法融入到項目管理，項目所有的目標(biāo)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、預(yù)算、成本、進(jìn)度的數(shù)據(jù)能隨時被調(diào)取，有效地確保了團(tuán)隊成員對項目進(jìn)展的實(shí)時掌控。
        第四道是嚴(yán)格的考核管理。一方面，每個項目都會安排項目負(fù)責(zé)人，包括融資、財務(wù)、法務(wù)、風(fēng)控等各部門人員整體聯(lián)動，保證項目開發(fā)按照標(biāo)準(zhǔn)化、流程化來執(zhí)行，控制風(fēng)險，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；另一方面，建立嚴(yán)格的淘汰機(jī)制、明確責(zé)任團(tuán)隊、考核與評估、獎懲與激勵，優(yōu)中選優(yōu)，確保全員的專業(yè)、高效。
       珍惜投資人給予的每一分錢，將所有的投資項目當(dāng)成自己的孩子一樣培養(yǎng)的理念可謂自上而下深入到每一個匯景人的血液里。四年來，毅達(dá)匯景始終堅持精益管理的理念，依靠行業(yè)專才和信息技術(shù)，鏈接國內(nèi)一線資源，以最少的團(tuán)隊規(guī)模支撐起了多個大型項目的有序、穩(wěn)健運(yùn)營，獲得了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
攻：向500億基金管理規(guī)模發(fā)起挑戰(zhàn)
       2018年3月，在“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十五屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”上，毅達(dá)匯景憑借在房地產(chǎn)基金運(yùn)營方面的優(yōu)異成績榮膺“2018中國房地產(chǎn)基金綜合能力TOP10”。
       機(jī)遇和挑戰(zhàn)充滿毅達(dá)匯景的明天。當(dāng)前，市場行情相對低迷。對善謀后動的毅達(dá)匯景來說，正希望通過基金的資金優(yōu)勢，以較低價格抓取具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險和收益的平衡，還將考慮從熟稔的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)、保障房建設(shè)領(lǐng)地，創(chuàng)新拓展至數(shù)據(jù)中心、長租房、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域。
       “比如，長租房領(lǐng)域，當(dāng)前很多企業(yè)都是分散拿房、以二房東的形式尋求住宅房源，以南京為例，如果按照住宅區(qū)來算租售比的話，回報率在3個點(diǎn)左右。毅達(dá)匯景和其他企業(yè)的不同之處在于：在項目端資產(chǎn)的獲取上，會選擇市面上性價比最高的資產(chǎn)，從拿地到交付給業(yè)主租賃，嚴(yán)格將成本控制，以投入成本和租金來反推租售比，回報率將遠(yuǎn)高于市場平均水平。”Vicky談道。
       “毅達(dá)匯景今年與省級開發(fā)區(qū)簽約了數(shù)據(jù)中心項目，數(shù)據(jù)中心就相當(dāng)于不動產(chǎn)，只不過傳統(tǒng)的不動產(chǎn)是建房子，而現(xiàn)在是用建房子的理念來建造數(shù)據(jù)存儲空間。這樣的一個房間，也是類似長租房模式，企業(yè)一旦將數(shù)據(jù)服務(wù)器放置其中，就不會隨意搬走，相當(dāng)于給數(shù)據(jù)建了一個家。這也是毅達(dá)匯景接下來的重點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃方向。” 對毅達(dá)匯景的未來布局，方婷信心滿滿。
       未來五年，毅達(dá)匯景仍將匯聚各方資源，探索不動產(chǎn)基金管理新模式。通過投資理念和交易方式的創(chuàng)新，更快、更好地滿足基金投資人和市場的需求，不斷提升企業(yè)的主動管理能力，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)化、品牌化”增長，力爭達(dá)到500億的管理規(guī)模。
       屋上春鳩鳴，村邊杏花白。
       持斧伐遠(yuǎn)揚(yáng)，荷鋤覘泉脈。
       毅達(dá)匯景一直在路上，機(jī)會永遠(yuǎn)屬于勤奮的人。